新城的ROE为何如此逆天？

新城的年报发布了，各人有各人的解读，焦点基本集中在新城的真实负债率，而我只想弄懂一个问题，新城的ROE为何如此之高？36.86%，这是不正常的，作为地产商如此高的ROE并不能说明其优秀，而是数据失真，高ROE并不能反应新城的实际经营情况，下面我试着重估新城的ROE。

折解ROE：
ROE=销售净利率*资产周转率*权益乘数

新城资产负债率为86.6%，换算成权乘数为7.46，万科为84.36%和6.39
资产周转率0.22，比万科0.23还低点，这正常，因为新城有60个吾悦广场是自持，这部分是重资产经营，周转率低。

净利率新城为15.53%，万科为14.99%，新城的项目毛利率基本正常，重点区域常州30.99%，苏州只有9.97%，那说明新城的净利润需要拆解重估：
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